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房产纠纷常识

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验收二手房需要注意哪些_深圳房产律师

来源:法宝网 作者:深圳房产律师   添加时间:2018-09-10 18:14  点击:
       大家都知道,如今各大城市住房紧张,因此二手房更是成为新业主们的购买对象。在这里深圳房产律师提醒各个新业主们,面对这火热的交易市场,更是需要冷静买房。鉴于二手房都有一定的使用历史,那么和验收新房相比,验收二手房又有哪些特别需要注意的地方呢?深圳法宝在线的房产律师为大家简单解说一下,希望对大家有所帮助。
 
一、核实房屋产权情况
       1.房屋状态:是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等;
       2.使用性质:划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;
       3.产权所有人:卖方必须是房屋产权所有人(注意是一个人还是多人共有房产),通过查验产权证和产权人身份证核实;
       4.小心福利房:福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突;
       5.使用期限:如果使用权仅有40年,已使用十来年,如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。
 
二、房屋验收
       1.建筑结构验收:包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致;
       2.重点项目:“五漏一渗”,屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水,这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上;
       3.装修验收:检查基础装修,瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况;对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识,并落实到合同条款;
       4.设备情况:核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚;
       5.市政配套设施:
       (1)打开水龙头观察水的质量、水压;
       (2)打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目观察;
       (3)煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;
       (4)确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,户内外电线是否老化。
       6.小区环境和物业情况:如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。
 
三、物业交割
       核实费用缴纳情况,查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清,并至物业管理部门办理更名,不影响后续费用缴纳。
 
四、房屋过户手续
       1.拟定合同:确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担,明确违约责任,当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生,所以和卖方要明确严格的违约责任。
       2.办理过户:到房管局办理买卖合同登记和过户;签署《房屋买卖合同》、《房屋交接书》。
       3.拿钥匙:检查所收到的房门钥匙,还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票等等是否完整;
       4.确定户口迁出:在卖方未迁出前,现行政策不同意买方户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所,查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出,可根据买卖合同的约定追究卖家责任。
 
       深圳房产律师建议大家在过户的时候千万不要轻信别人,也不要被中介的花言巧语给忽悠。一定要找专门的机构去进行交易,确保自己的财产安全。
 
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